房地產(chǎn)也可以用C/P值來衡量

一般人用C/P值檢驗(yàn)3C科技商品的「購買滿足點(diǎn)」，房地產(chǎn)也可以用C/P值來檢驗(yàn)。在汽車或3C電子商品領(lǐng)域裡，常?？梢月牭健窩/P值」這個(gè)說法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價(jià)格的比值，也有人認(rèn)為應(yīng)該是Cost/Performance性能價(jià)格比，還有人說C/P值是CPI，成本績(jī)效指標(biāo)/Cost Performance Index)。

但是，在臺(tái)灣被民眾簡(jiǎn)單的解釋就是「你花錢買的東西，你感覺值不值得」。舉個(gè)例子，如果花10元買了1奶茶，但喝完後，你覺得這杯奶茶好喝，有20元的價(jià)值，那麼，代表這杯奶茶C/P值很高，但是，如果喝完後，覺得難喝，連10元價(jià)值也沒有，那就代表這杯奶茶的C/P值不高。
 

C/P值取決於你自己的認(rèn)知，也可以參考大家的觀點(diǎn)，整體來說：

(1)C/P >1，表示商品在你心目中的價(jià)值，遠(yuǎn)高於物品的售價(jià)，也就是「物超所值」。

(2)C/P <1，表示這個(gè)商品售價(jià)高於它的價(jià)值，不值得購買。

(3)C/P =1，代表這個(gè)商品價(jià)值與價(jià)格剛好符合。

不過，依實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，合理的C/P值一般都要求在1.33以上。
 

C/P值一般都用在討論3C科技產(chǎn)品的消費(fèi)價(jià)值，房地產(chǎn)也可以用這樣的衡量方式來看「價(jià)值」嗎？以下我們拿淡水地區(qū)位於登輝大道、新市一路口的「伊東市」建案為例，繼續(xù)討論。
 

這件個(gè)案位於淡水登輝大道、新市一路，掌控進(jìn)入淡海新市鎮(zhèn)門戶的位置，基地面積2110坪，都市使用分區(qū)為住五用地，建築本體規(guī)劃為4棟地上15層、地下3層的建築。

首先，個(gè)案基地的都市使用分區(qū)為住五用地，依建築法規(guī)定的建蔽率為35％，容積率為320％，表示2110坪的土地，能夠拿來蓋房子的面積有738.5坪(2110坪×35％＝738.5坪)，其餘1371.5坪(2110坪-738.5坪＝1371.5坪)基地面積，當(dāng)然就成為住宅活動(dòng)空間，這樣的基地環(huán)境，空間就應(yīng)該會(huì)感覺很舒服。

拿位於登輝大道、新市一路口的「伊東市」建案討論

「住五」土地的容積率是320％，表示在2110坪基地上，總共可以蓋6752坪房子的樓地板面積(法規(guī)上是1坪土地可以興建3.2坪房子，所以2110坪×320％＝6752坪)，不過，所有建商都會(huì)加上地下室停車位、陽臺(tái)、露臺(tái)、雨批、雨遮等面積，所以，一般來說，通常容積率使用都會(huì)被擴(kuò)大1.5倍。
 

因此，實(shí)際上2110坪住五的住宅區(qū)土地，可興建的房屋樓地板面積，粗估可以達(dá)到約10128坪左右(6752坪×1.5＝10128坪)，等於是1坪土地可以蓋4.8坪的房子(10128坪÷2110坪＝4.8坪)。

掌握這些數(shù)據(jù)後，就可以算算看不動(dòng)產(chǎn)C/P值的高低。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前這塊基地區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格每坪30萬元，平均每坪造價(jià)10萬元。以這件個(gè)案來看，1坪土地可以蓋4.8坪房子，那麼，每1坪房屋分?jǐn)偟耐恋爻杀揪陀?.25萬元(30萬元÷4.8坪＝6.25萬元)，加上每坪需要10萬元的建築成本，「伊東市」的土地＋建築成本已經(jīng)是16.25萬元(6.25萬元+10萬元＝16.25萬元)。
 

除了這個(gè)「硬成本」之外，一件個(gè)案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項(xiàng)，此外，開發(fā)個(gè)案還有營(yíng)建管理成本，在銷售的時(shí)候，代銷公司的銷售費(fèi)也要付，這部分成本，用最保守的數(shù)字計(jì)算，平均要再加1成，這樣一來，整體建築造價(jià)已經(jīng)達(dá)17.87萬元(16.25萬元×110％＝17.88萬元)。

這樣的「總成本」還不包括建設(shè)公司的辦公設(shè)備與員工薪資支出，以及，萬一在興建過程中，不幸發(fā)生天然或人為災(zāi)害造成損失。
 

到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經(jīng)達(dá)到1坪約17.88萬元。知道成本後，現(xiàn)在來討論建商想要賺多少錢？一般「房地產(chǎn)個(gè)案總是會(huì)抓3成利潤(rùn)」。

以C/P值來看，用低於成本價(jià)格買進(jìn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，C/P值當(dāng)然很高

電子產(chǎn)業(yè)平均1年約10％毛利率來看，營(yíng)建業(yè)1件個(gè)案就有3成利潤(rùn)，看起來很不錯(cuò)，但是，房地產(chǎn)一個(gè)案子從開始買地、規(guī)劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，平均每年利潤(rùn)也不過是10％而已，而這10％利潤(rùn)，還必須是工程順利進(jìn)行才有辦法賺得到。

以這件個(gè)案為例，興建成本已達(dá)17.88萬元，加上正常3成利潤(rùn)，推出銷售價(jià)格應(yīng)該是每坪23.23萬元(17.88萬元×1.3＝23.24萬元，這個(gè)時(shí)候，一般建商都會(huì)直接開價(jià)每坪25萬元銷售)。這個(gè)時(shí)候，你看看建商的銷售開價(jià)，就知道劃不劃算了！根據(jù)了解，這件個(gè)案的平均售價(jià)約在每坪18~19萬元左右。等於是你用這樣的價(jià)格，買到價(jià)值25萬元的商品，折扣是72~76折，這樣的交易當(dāng)然劃算。

以C/P值來看，用低於成本價(jià)格買進(jìn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，C/P值當(dāng)然很高，用成本與市價(jià)銷售角度來看，這件的C/P值是大於1的。
 

可是，從成本計(jì)算，這件個(gè)案售價(jià)應(yīng)該要訂在25萬元，建商才有合理利潤(rùn)，現(xiàn)在實(shí)際銷售價(jià)格卻只有18~19萬元，難道建商在做慈善事業(yè)？其實(shí)不然，根據(jù)調(diào)查，這塊基地是建商前幾年買下來的，土地持有成本稍低，才能以較低的價(jià)格銷售！

淡水平均價(jià)走到18~20萬元之間

從成本結(jié)構(gòu)與銷售價(jià)格來看，這件個(gè)案具有增值潛力的，套句股票的說法「可以算是潛力股」，因?yàn)閺摹笇⒈厩罄沟慕嵌热タ剂?，這件個(gè)案每坪售價(jià)應(yīng)該要賣25萬元，但是卻只賣18~19萬元。

換到用股票市場(chǎng)的角度來解釋，是1檔個(gè)股，目前股價(jià)是25元，但是，卻辦理個(gè)18元的現(xiàn)金增資案，等於是參加現(xiàn)金增資的投資者，馬上就有7元價(jià)差的獲利，而這個(gè)7元的獲利幅度則有38％之多。參加18元現(xiàn)金增資的投資者唯一要擔(dān)心的是，股價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？這樣的疑慮回到這件個(gè)案身上，等於是「用每坪18萬元買的房子，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？」

看看目前房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒高的林口、三峽這些區(qū)域，很多個(gè)案的價(jià)格已經(jīng)登上了20萬元，要知道，3、4年前，區(qū)域個(gè)案的價(jià)格都還在每坪10萬邊緣。反過來看看淡水，3、4年前淡水預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)約在每坪16萬元，如今平均價(jià)走到18~20萬元之間，依舊在穩(wěn)健的持續(xù)成長(zhǎng)中，後續(xù)房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)，當(dāng)然就應(yīng)該繼續(xù)期待。(本文撰寫於2010年1月22日)